Data publikacji: 2017-08-21
Oryginalny tytuł wiadomości prasowej: Nowa ustawa o kredycie hipotecznym – co z roszczeniami zabezpieczonymi hipoteką?
Kategoria: BIZNES, Prawo
22 lipca 2017 roku weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Jaki wpływ będą miały wprowadzone zmiany na proces windykacji tego typu roszczeń – komentuje adw. Michał Kwieciński z Kancelarii RK Legal.
22 lipca 2017 roku weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Reguluje ona w sposób szczegółowy zasady udzielania i obsługi kredytów hipotecznych. Głównym założeniem nowego aktu prawnego była poprawa sytuacji kredytobiorców. Jednak wprowadza on również rozwiązania zdecydowanie niekorzystne dla instytucji udzielających kredytów. Jaki wpływ będą miały wprowadzone zmiany na proces windykacji tego typu roszczeń – komentuje adw. Michał Kwieciński z Kancelarii RK Legal.
Ustawa reguluje wiele kwestii związanych z zawarciem i realizacją umów kredytowych zabezpieczonych hipoteką. Ochrona konsumentów ma być zapewniona poprzez:
-ustalenie zasad reklamy kredytu hipotecznego i zwiększenie obowiązków informacyjnych po stronie udzielającego kredyt;
-ograniczenie możliwości uzależnienia udzielenia kredytu od zawarcia innych umów;
-poszerzenie informacji dotyczących charakteru, umocowania i wynagrodzenia pośredników kredytowych;
-ograniczenie możliwości zmiany warunków umowy na bardziej niekorzystne dla kredytobiorcy, w okresie między rozpoczęciem rozmów kredytowych a zawarciem umowy;
-wprowadzenie terminu na podjęcie decyzji kredytowej i obowiązku uzasadnienia decyzji odmownej;
-umożliwieniu odstąpienia od zawartej umowy przez kredytobiorcę, bez podania przyczyny, w terminie 14 dni od zawarcia umowy;
-ustanowieniu powszechnej możliwości bezkosztowej, przedterminowej spłaty kredytu po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy;
Jednym z ważniejszych zapisów ustawy jest wprowadzenie nowych zasad postępowania w sytuacji, w której klient instytucji finansowej popadł w problemy finansowe i nie ma możliwości spłaty zobowiązania zgodnie z umową. Od 22 lipca br. podmiot, który udzielił kredytu, przed rozpoczęciem działań windykacyjnych, zobowiązany będzie do podjęcia kilku czynności, które znacząco wpłyną na proces zarządzania wierzytelnościami.
Restrukturyzacja zadłużenia chroni konsumenta przed wypowiedzeniem umowy
Po pierwsze, zgodnie z art. 33 ustawy, w przypadku zwłoki kredytobiorcy, będącego konsumentem, w spłacaniu rat, nie będzie można od razu wypowiedzieć mu umowy. Wcześniej należy wysłać wezwanie do zapłaty zaległych rat, w terminie nie krótszym niż 14 dni roboczych. W wezwaniu kredytodawca musi poinformować klienta o możliwości złożenia, także w terminie 14 dni roboczych, wniosku o restrukturyzację zadłużenia.
Jeśli klient zdecyduje się na ten krok, kredytodawca zobowiązany będzie do jego rozpoznania i uwzględnienia, jeżeli będzie to uzasadniać sytuacja majątkowa konsumenta. Warunki restrukturyzacji muszą być ustalone jednak w sposób zgodny przez obydwie strony. Do dyspozycji obydwu stron są m.in. takie narzędzia jak: czasowe zawieszenia spłaty, zmiana wysokości rat czy wydłużenie okresu kredytowania. Katalog tych czynności ustawodawca pozostawił otwarty, co ocenić należy pozytywnie. Umożliwi to bowiem dopasowanie warunków ewentualnego porozumienia, do oczekiwań obydwu stron umowy. Odrzucenie wniosku o restrukturyzację wiąże się z obowiązkowym, pisemnym udzieleniem kredytobiorcy informacji o przyczynach braku zgody na zaproponowane warunki.
Zgodnie z art. 37 ustawy, w okresie restrukturyzacji zadłużenia nie można wypowiedzieć umowy o kredyt hipoteczny z powodu utraty przez konsumenta zdolności kredytowej lub zagrożenia upadłością. Jedynym odstępstwem od tej reguły jest sytuacja, w której konsument nienależycie realizuje ustalone obowiązki.
Samo wypowiedzenie może zostać dokonane w terminie nie krótszym niż 30 dni, chyba że uzasadnione jest zagrożeniem upadłością kredytobiorcy. Kredytodawca zobowiązany jest także do zawiadomienia klienta o takim zamiarze.
Sprzedaż mieszkania wybiegiem do uniknięcia spłaty
Największe kontrowersje budzą jednak art. 35 oraz punkt 7 i 8 art. 37 ustawy. W przypadku odrzucenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności tej restrukturyzacji kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, musi umożliwić konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Rozwiązanie to ma na celu umożliwienie sprzedania nieruchomości bez dodatkowych kosztów, związanych z postępowaniem sądowym i egzekucyjnym.
Jeżeli kredytobiorca sprzeda nieruchomość za cenę niższą niż wysokość zadłużenia, kredytodawca zobowiązany będzie do umożliwienia spłaty pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta. Na jego żądanie musi też wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości, przy czym w odniesieniu do pozostałej części zadłużenia, może żądać ustanowienia innego zabezpieczenia wierzytelności.
Rozwiązanie to ma na celu umożliwienie konsumentowi uniknięcia sytuacji, w której pomimo sprzedaży nieruchomości, kredytodawca nie wykreśla ustanowionej hipoteki bez spłaty całości zobowiązania. Z punktu widzenia instytucji udzielających kredytów, rozwiązanie to ocenić należy jednak jako wyjątkowo niekorzystne i rodzące pole do nadużyć.
Umożliwienie konsumentowi sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki, na zasadach określonych w ustawie, pozbawia kredytodawcę możliwości jakiegokolwiek wpływu na warunki sprzedaży, w szczególności, jeżeli chodzi o cenę zbycia nieruchomości. Konsument może sprzedać obiekt po zaniżonej cenie, poniżej jego wartości rynkowej.
– Możemy wyobrazić sobie sytuację, w której cena sprzedaży nieruchomości będzie sztucznie zaniżona, strony zaś dokonają faktycznego rozliczenia poza zawartą umową. Wówczas to zaniżona kwota oficjalnie uzyskana ze sprzedaży trafi do banku, a reszta środków zostanie przekazana konsumentowi „pod stołem”. Kredytodawca, po sprzedaży nieruchomości, zobowiązany będzie do wykreślenia hipoteki, stanowiącej często jedyne realne źródło zabezpieczenia spłaty pozostałej części zadłużenia. Konsument zaś, motywując to trudną sytuacją finansową, zażąda rozłożenia pozostałej części kredytu na minimalne raty, względnie wniesie o ogłoszenie upadłości konsumenckiej, prowadzącej w ostateczności do umorzenia pozostałej części zobowiązania.
Ocena nowych rozwiązań
Przyjęte rozwiązanie ewidentnie osłabia znaczenie hipoteki, jako sposobu zabezpieczenia spłaty kredytów udzielonych na zakup nieruchomości. Stanowi odejście od podstawowej zasady rządzącej hipotekami, zgodnie z którą zmiany w zakresie prawa własności nieruchomości, nie mają wpływu na możliwość zaspokojenia roszczenia
z przedmiotu hipoteki.
Nieprecyzyjnie sformułowane przepisy ustawy, dające dłużnikom możliwość „pozbycia się” hipoteki, bez spłaty całości zadłużenia, rodzić będą wiele problemów praktycznych. Stanowić będzie także narzędzie dla nieuczciwych kredytobiorców, sprzedających nieruchomość po zaniżonej cenie, czy unikających ustanowienia innego niż hipoteka zabezpieczenia.
Wyjściem z tej sytuacji mogłoby być przyznanie kredytodawcy prawa pierwokupu nieruchomości, po cenie deklarowanej przez konsumenta. Uniemożliwiałoby to de facto sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie. Ustawodawca nie zdecydował się jednak na takie rozwiązanie, mimo zgłaszanych w toku prac legislacyjnych postulatów.
źródło: Biuro Prasowe
Załączniki:
Hashtagi: #BIZNES #Prawo
